Как происходит уступка квартиры в новостройке

На сегодняшний день есть несколько способов покупки квартир. Способом, все больше набирающим популярность, считается и переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших способов покупки квартиры в новом доме. Суть переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках ДДУ.

С юридической точки зрения переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

Приобретая квартиру на условиях долевого участия, заключается договор с двумя участниками

• Первый - дольщик. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом недвижимости может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления договора застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке требуются, если, например, полностью не выполнены денежные условия (продавец покупал квартиру в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, которые может предложить сам застройщик после сдачи дома.

Как устроена перепродажа квартиры

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи переуступки девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с прописанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требовать строящийся объект недвижимости.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-девелопера, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. Это минимальные необходимые шаги, которые уберегут Вас от сделки с мошенником. В случае если была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит проверять проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте застройщика.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ учавствуют стороны, которые не достигли 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, следует сначала убедиться что лицо, продающее Вам недвижимость, действительно является обладателем прав на нее.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Иногда, когда компания-застройщик требует своего подтверждения в случае переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в ДДУ.

Кто продаёт переуступку?

Приобрести жильё в жилом комплексе по переуступке можно у следующих лиц:

• Инвесторы - ими могут быть как люди, так и юридические лица, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют до нескольких квартир и хотят их продать, так как приобретали недвижимость для дальнейшей продажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в такой роли выступают компании партнеры застройщика. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог быть привлечён для выполнения работ: подготовительные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком посредством квартир.
• Физические лица, которые покупают недвижимость для своих нужд, но решившие продать собственность в будущем.

Кто может стать собственником переуступки?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Как правило, причинами приобретения объектов недвижимости по переуступке являются:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, но большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа в рамках переуступки связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка позволяет купить квартиры в новостройке, когда все жилье уже распродано. Пользуется успехом у тех, кто ищет комфортное жилье с нетипичными планировками в конкретном районе.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовой диапазон гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Высокая вероятность получить выгоду на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Решая приобрести недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Документы, для покупки квартиры по переуступке

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец недвижимости в браке, необходимо предоставить согласие на продажу квартиры в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Start в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки